전월세 계약 만료 시 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 원칙적으로 갱신됩니다. 그러나 임대인이 실거주 목적으로 거절하는 경우가 늘어나고 있고, 그중 상당수가 실거주 위장으로 밝혀집니다. 임차인이 실전에서 대응할 수 있는 방법을 정리합니다.
갱신청구권 거절 가능 사유
주택임대차보호법상 계약갱신청구권 거절 사유는 명확하게 정해져 있습니다.
| 거절 사유 | 근거 조항 |
|---|---|
| 임차인의 2기 이상 차임 연체 | 법 제6조의3 1항 1호 |
| 거짓, 부정한 방법으로 임차 | 1항 2호 |
| 서로 합의로 상당한 보상 제공 | 1항 3호 |
| 임차인의 무단 전대 | 1항 4호 |
| 주택 파손 및 회복 곤란 | 1항 5호 |
| 철거, 재건축 계획 | 1항 6호 |
| 임대인 또는 직계존비속 실거주 | 1항 8호 |
| 기타 정당한 사유 | 1항 9호 |
가장 흔한 거절 사유가 8호 실거주입니다. 임대인 본인 또는 부모, 자녀 등 직계존비속이 실제 거주할 경우 갱신 거절이 가능합니다.
문제는 이 실거주를 근거로 거절한 뒤 실제로는 다른 임차인에게 재임대하거나 매각하는 위장 사례가 많다는 점입니다.
실거주 위장 판별 기준
임대인이 실거주 이유로 갱신 거절 후 2년 이내에 아래 상황이 발생하면 위장 실거주로 볼 여지가 있습니다.
첫째, 다른 임차인에게 임대한 경우. 전입세대열람, 등기부등본상 임대차 계약을 확인할 수 있습니다.
둘째, 매매로 처분한 경우. 등기부등본 갑구를 보면 소유권 이전 시점이 명확히 나옵니다.
셋째, 실제 거주 흔적이 없는 경우. 전기, 수도, 가스 사용량이 없거나 우편물이 쌓여 있는 등 실거주 흔적이 없다면 위장 가능성이 큽니다.
손해배상 청구 방법
실거주 위장으로 갱신 거절된 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 아래 중 큰 금액입니다.
첫째, 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분입니다. 월세 100만원이었다면 300만원입니다. 둘째, 임차인이 실제 입은 손해액입니다. 이사비, 중개수수료, 인테리어 잔존가치 등 실비입니다. 셋째, 임대인이 재임대로 얻은 차익입니다. 갱신 거절 후 더 비싸게 재임대한 차액이 계산 대상입니다.
가장 큰 금액을 청구할 수 있으므로 실제 배상액은 500만원에서 수천만원까지 다양합니다.
실제 대응 순서
첫 단계는 임대인의 거절 사유 서면 확인입니다. 갱신 거절 사유를 서면으로 요구하고 반드시 받아두세요. 이 서면이 이후 위장 여부 판단의 핵심 증거입니다.
두 번째 단계는 갱신 거절 후 2년간 주택 상황 지속 관찰입니다. 전입세대열람은 임차인 본인이 정기적으로 신청 가능합니다. 등기부등본도 정기 확인 대상입니다.
세 번째 단계는 위장 확인 시 내용증명 발송과 소송 준비입니다. 임대인에게 실거주 사실을 소명하라는 내용증명을 보내고, 응답이 없거나 위장이 명확하면 손해배상 소송을 제기합니다.
소송 승소율
한국주택금융공사 통계와 판례 분석에 따르면 실거주 위장 손해배상 소송 승소율은 약 70~80% 수준입니다. 임대인이 위장 실거주로 판단되는 경우 대부분 임차인이 승소합니다.
다만 임대인 자녀가 실제 짧게라도 거주한 뒤 이사 나가는 경우, 위장 여부 판단이 어려워집니다. 이 경우 실제 거주 기간과 사유 등을 종합적으로 판단합니다.
정리
계약갱신청구권을 실거주 사유로 거절당한 후 2년 이내에 다른 임차인 입주나 매매가 확인되면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 갱신 거절 서면 확인, 등기부 정기 확인, 전입세대열람 활용으로 위장 여부를 판별하세요. 승소율이 높으니 위장이 명확하면 적극적으로 대응하는 것이 좋습니다. 상황이 애매하면 법률상담부터 받아보시길 권합니다.
임대차 관련 궁금한 상황 있으면 댓글로 남겨주세요.