전세 계약을 갱신하거나 새로 할 때 집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 하는 경우가 많습니다. 이때 전환율을 모르면 손해를 볼 수 있습니다. 전월세 전환율 계산과 유불리 판단을 정리합니다.
전월세 전환율이란
전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 보증금을 월세로 환산하는 기준이 됩니다.
전환율이 높으면 같은 보증금을 낮출 때 월세가 많이 오릅니다. 세입자 입장에서는 전환율이 낮을수록 유리합니다.
주택임대차보호법은 전월세 전환율에 상한을 두고 있습니다. 집주인이 마음대로 높은 전환율을 적용할 수 없습니다.
법정 전환율 상한
법정 전환율 상한은 기준금리에 연동됩니다. 한국은행 기준금리에 법에서 정한 일정 비율을 더한 값과 정해진 비율 중 낮은 것이 상한입니다.
이 상한을 넘는 월세 전환은 세입자가 거부하거나 초과분 반환을 요구할 수 있습니다. 전환 제안을 받으면 상한을 먼저 확인하세요.
다만 이 상한은 기존 계약을 전세에서 월세로 전환할 때 적용됩니다. 완전히 새로운 계약에는 그대로 적용되지 않을 수 있어 구분이 필요합니다.
전환 계산 방법
| 구분 | 계산 |
|---|---|
| 전환 대상 보증금 | 월세로 돌릴 금액 |
| 연 월세 | 보증금 곱하기 전환율 |
| 월 월세 | 연 월세 나누기 12 |
예를 들어 보증금 1억원을 월세로 돌리고 전환율이 연 5%라면 연 500만원, 월 약 41만원의 월세가 됩니다.
전환율이 연 4%라면 같은 1억원에 대해 월 약 33만원이 됩니다. 전환율 1%포인트 차이가 월세에 크게 반영되는 것을 알 수 있습니다.
세입자 유불리 판단
전세를 유지하려면 큰 보증금이 묶입니다. 그 돈을 다른 곳에 굴렸을 때의 수익과 월세 부담을 비교해야 합니다.
전환율이 본인이 자금을 굴려 얻을 수 있는 수익률보다 높으면 전세 유지가 유리합니다. 반대면 월세 전환이 나을 수 있습니다.
또한 목돈 마련 여력, 대출 이자율도 고려해야 합니다. 전세자금대출 이자보다 전환율이 높으면 월세 전환이 불리할 수 있습니다.
협상과 확인 사항
집주인의 전환 제안을 받으면 법정 상한을 넘는지부터 확인하세요. 상한을 넘으면 낮춰달라고 요구할 근거가 됩니다.
전환 조건은 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 보증금, 월세, 전환율을 서면으로 남겨 나중의 분쟁을 예방하세요.
반대로 세입자가 월세를 전세로 바꾸자고 요구할 수도 있습니다. 이 경우는 합의가 필요하며 집주인이 반드시 응할 의무는 없습니다.
정리
전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때의 비율로 낮을수록 세입자에게 유리합니다. 주택임대차보호법은 기준금리에 연동한 법정 상한을 두어 기존 계약의 전환 시 이를 넘지 못하게 합니다. 보증금에 전환율을 곱해 연 월세를 구하고 12로 나눠 월세를 계산하며 전환율 1%포인트 차이가 월세에 크게 반영됩니다. 본인 자금 운용 수익률과 대출 이자율을 비교해 전세 유지와 월세 전환의 유불리를 판단하세요. 전환 조건은 계약서에 명시하고 법정 상한을 확인하시기 바랍니다. 이 글은 정보 제공 목적입니다.
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